严敬讲了十几分钟，算是把这个项目说了个差不多，至少在场的都听明白了。

实际上他计划中的操作并不复杂，就是花钱盖楼出租当房东，租不出去的考虑自己拿来利用，挺原始的做法。

而真正困难的是，怎么把若干小项目拉到这个大项目中来，怎么让相关的创业者选择这里。

别看燕城办了一次奥运会，搞得轰轰烈烈，实际上对体育产业带动并不明显，这点看足球就知道了。而且，民间依然没有形成体育产业项目的集群化。

或者也可以说，不只是燕城，全红国都没有类似的项目能拿出来过过手，全民体育依然存在与口头上，甚至想象中。

很多社区都开始安装建议健身器材，但使用者多以中老年群体为主。年轻人往健身房跑的人倒是不少，可其中真正把健身当作终极目标的能有几个？

如果能有一个项目，通过集群效应产生吸引力，不要求能号召多少人，只要把对体育有兴趣的燕城人拉过来，前景还是很可观的。

而且在严敬的这个计划中，项目整体虽然是以体育为主，但也仅仅是一部分。其他还得加上酒店、娱乐、餐饮等等分类，这也是保证回报率的一个手段，毕竟工体周围嫩赚钱的也就是这些东西了。

好吧，拉不来项目还可以自己干，大不了就是再多投入一点。再不济，也可以通过金融手段把产权质押了，靠低价房租还贷款，收回成本是没问题的。

但这里边最大的问题是，这块地皮本身不能贷款。想跟银行打交道得等到建成之后才行，可到那时候也就没银行什么事了。

工体方面也正因为这个，才会把转让金压得比较低，连合作开发都只要四成股份，更是还有分块搞的后备计划。可见这其中的难度，更能看出三里屯商业地产价值的不稳定。

严敬要玩的是个富贵险中求，可他一个人玩不转这么大的项目，所以就想拉一票盟友大家来玩。

说他脑子不够用吧，可这个主意是真的有可行性。说他够聪明把，偏偏又一头扎在这种项目上。

能被严敬拉过来聊这件事，都是能掏出钱来的，而且肯定还有能在拉项目反面能出点力的。

可这个项目他复杂啊，干好了利润的确不错，可一旦不成，大把的钱投进去哪怕能收回成本，也等于是赔了。大佬们都不愿意去沾的事，有胆子敢跟着严敬去碰的二代们也不会多。

大家都是从小在各种教导中成长的，趋利避害早已成为本能。哥们儿义气当然是有的，但那不代表能合伙扔钱玩。