当还能留在市区，交通通达便捷，面积小总价低，这个不就是对想留在这个城市的人相当友好吗？好到可以忽略它的商水商电物业费高，不能明火煮食（有些产品也是可以走管道明火的，只要有单独封闭厨房，厨房有对外通风口，符合相关规定标准的设计就可以了）；好到可以忽略它使用年限比住宅段商贷比例比住宅高；好到可以忽略它不能落户不带学位。

尽管公寓诞生就是一身缺点，但总价决定一切，尽管其实，单价算下来也不比住宅便宜去到哪里，但市场的潮流就是已经很少会见到有30-40m2的住宅了，因为，谁拿一块地容易啊，又谁会开发一些还是解困房的面积段的产品呢？！

因此，聪明的开发商为了能使自己当初拿地时批准开发的商业面积都能实现销售，权属转移，都纷纷将商业部分设计称为受众面广的公寓，而非写字楼或商铺。然后，都像谈生首创性思维那样，给商业裙楼——这类鸡肋型的商业面积，冠以一个“酒店式经营的概念”，用“酒店客房”包装成公寓产品进行销售，这个概念发展到后期，更是百花齐放，纷纷以具有实体经济、专业市场专门行业虚实结合，什么“服务式公寓”、“产业城”、“教育城”、“早教、月子中心”、“美妆城”、“直播基地”……务必将所有的商业面积，都能冠以某种潮流商业热点，进行所谓的“统一经营”作噱头进行概念包装，辅以将整体商业面积进行分拆产权，最大限度地将所有可售未售产权面积，均能销售出去，收回成本，创造利润，甚至，不惜玩起来数字游戏，这样，就诞生了“带租约出售”。

除了少量的自用自住客外，很多购买公寓产品的都是想通过购买物业，享有投资物业金融属性，都是想通过使用物业的空间属性，经营、出租来产生经济效益，因此，能否租出去，能否租个好价钱，是最为关注的，若开发商能兜底，以固定某一个租金值或某一个投资回报率，进行返租托底，必定大大稳定了购房者的信心，通常，开发商都是以“统一经营”为借口，直接签走业主返租期限内的经营权，然后按所签署的协议进行返还。

当时市面上所谓的“带租约返租”主要有两种，一种就是真的有租金返还，按返租合同所签的，每月定时定量有租金返还，而另外一种就只是玩了一个数字游戏，返租年限内按签订的固定投资回报率产生的租金值，直接在房价内进行扣减，这样的话只是总价打了折，其实无论是哪一种，钱还是你的钱，羊毛还是从你身上出，区别在于：用你钱每个月返还给你，还是在购买的时候直接一次性扣减给你。

朝三暮四和朝四暮三都是没有区别的。

但，在返租期限内，经营权和产权是通过一纸协议人为地剥离，当然，很多小业主本身并非全部都具有相当的经营能力，就算自己经营，也未必能经营成怎么样，但被小产权、无产权物业盯上后，很多时候都是在返租期内出问题，要么货不对板，要么卷款走路，要么暴雷，后面已被明令叫停。叫停的原因是，这种销售模式太容易诓骗信息不对称的购房者。是否真的有实质经营，经营所得具体是多少，所谓的租金利润分成是否合理，又是如何去界定，是否如实地按协议履行相关的权利义务，这些基本上小业主是很难去查证，而按上述所说，玩了个数字游戏，先将未来的租金值以总房价的方式收走后，再每个月返还，这样一来，开发商就平白无故多出了返租期间的经营权收益，无论能租还是不能租，都是无本生利的好生意。

一鱼两吃，一鸡两味，谈生无论什么时候都是老板的得力助手，绝非浪得虚名的。

而投资回报率呢？也是一个一生黑的概念，因为，很多时候，把它算出来并没有多大的实际意义，只能静态地告诉你，多长时间回本，但商用物业，最重要的价值，不在于它购买的费用回本，而在于你的商业眼光。

有些物业投钱进去前就能回本了，因为，你找到是热门旺区商业场所，要跟你租下这个物业需要给出相当可观的“顶手费”、“进场费”，而且，很少会有空置的时间，退租后两三天就有人上门问，更不用说还会有明晃晃的装修补贴、租金补贴；有些物业是你投资失败，一条商业街一边阴一边阳，你在阳这边、格局都一样，就独独你这间不旺，只能用玄学解析；有些物业你一开始也是不看好的，甚至多多少少觉得自己是交了智商税，但突然这个片区不知道为什么有重大发展，等于中了个彩票；有些物业所在的片区突然产业被抽走，人也逐渐走了，慢慢就衰落了，这些只能说是命了；物业的租金值也不是一成不变的，突然有段时间火爆到连你都解析不了，续租无论你加多少个点，或者租约需一签签五年，每年递增10%，租客都依然非常乐意愿意跟你租，但突然不知道为什么又跑了，于是你减租金也是无人问津，找不到人来租，只能空置，种种这些，除了玄学，就剩下拜拜，希望神灵能保佑长旺。

因此，所谓的投资回报率是8%是什么临界线啊，高于就是优质物业，低于就不值得投资，这个只能说仅供参考，现在看来，投资回报率越高，只能证明，你投资这个物业越早，当初入手的价格，在于没有人会预判得到，这将会是一个具有巨大发展潜力的地方，你眼光独到，再直白一点，你命里该有！

是否具有投资价值，与其问人，不如信自己。

人心所向，命里依归。