陈子桓接到Vivien消息的时候，就有些头疼。</P>

上海给了他们足够的礼遇。</P>

“银河科技”初五就开工了。</P>

回到京城后，都没来的及去酒店，直接去公司和Vivien见了面，听了她详细的汇报。</P>

Vivien拿出了地图，给他划地方看具体是哪块地块。</P>

什么鹏利，这他妈的不就是“中粮海景壹号”位置吗！</P>

陈子桓陷入了沉思。</P>

去上海也可以，未来做支付，上海的金融环境是个好选择。</P>

可tmd预算超支了呀！</P>

按照他之前的预计，在上海或者深圳弄个写字楼15层的，地下两层，单层建筑面积2500平米，总共建筑面积平米。在上海拿地前排江景最多1个亿（8000-平米），写字楼造价算装修1个亿。</P>

只需要付个拿地钱，用地皮贷个9千万，刨除贷款，支付1.1亿就弄完了。</P>

深圳是拿地便宜，海边是5千万9000平米，但造价是一样的。</P>

拿地便宜贷款也少，能贷4千万，刨除贷款，也得支出1.1亿。</P>

无非是还贷少点。</P>

这他妈的是“戴维斯双杀”。</P>

建筑成本和拿地成本都飙升了好几倍。</P>

x5-2、x5-3、x5-4，三个地块原价转让也需要4.1亿人民币。</P>

只拿x5-2，倒是便宜1500万美元，折合1.24亿人民币。</P>

但，这可是陆家嘴绝版地块。</P>

错过这个村就没这个店了。</P>

虽然陈子桓上辈子是恒大的城市负责人，但这辈子，他就不太想碰地产。</P>

这个行业出现的风流人物太多，可最后除了潘石屹、冯仑、李嘉诚最后全身而退，这个行业能全身而退的人并不多。</P>

使用杠杆真的容易让人入迷，根本停不下来......</P>

写字楼，不说遍地都是，但不是绝对核心地块意义都不大。</P>

供大于求，空置率非常可怕。</P>

想靠卖写字楼赚钱，也真的够难。</P>

有一个很重要的就是增值税、土地增值税、所得税。</P>

一个很直观的说明。</P>

买的时候3亿，买了10年，卖的时候价值10个亿了，感觉好像差价有7个亿，发财了。</P>

可实际上，各种税5.1亿，减去买的3亿，还剩1.9亿......</P>

这个期间还别有贷款，搞不好有贷款，这1.9亿容易被覆盖掉。</P>

正规的手续贷款利率要5.5%以上。</P>

稍微资金困难点，搞个内保外贷或者经营抵押贷，拿的资金基本就要10%利息了。</P>

有的实在周转不开，十几个点的利息也很常见。</P>

很恐怖。</P>

所以专业的房地产开发公司，跑通模型的公司，做的基本都是民宅，开发商的利润基本都是15-20%。</P>

他反复仔细思量这个事情。</P>

其实就是算账，账能算的过来就可以做，账算不过来就不能做。</P>

唯一能确定的是，这个地块是最核心的地块。</P>

拿出了一根烟，旁边的生活秘书丁婉，拿火机给他点着。</P>

陈子桓深吸了一口，吐了吐烟圈，看了看丁婉。</P>

很久不见，这个学姐和Vivien出去一趟，懂事了不少，现在职业多了......</P>

从穿着上看，就很职业了。</P>

她差不多算是公司员工了，只是没毕业。</P>

出勤按照公司的时间走，老板在的时候以老板的时间为主。</P>

她年前是差2天过年回的家，年后也是初五上的班。</P>

他不在的时候，Vivien一直在调教她。</P>